Futuro Imperfecto #12: La vivienda del siglo XXI, cara y de alquiler

Publicado por y Guillermo de Haro
Fotografía: CC0.

Desde que los países se industrializaron dónde y cómo vivir ha supuesto uno de los principales problemas económicos para quienes dependían de un salario. Los emigrantes del campo, campesinos convertidos en obreros de fábrica, se concentraban en las grandes ciudades. La mayoría vivían de alquiler, ya que sus salarios convertían la compra en algo imposible. Ahora asistimos a un proceso análogo. Los puestos de trabajo se concentran en las ciudades, la mayor parte de la población pasa a vivir en áreas urbanas, y aquella con ingresos más bajos, de alquiler. Parece que esta tendencia marcará la tónica de este siglo XXI.

ONU Habitat calcula que para 2050 el 68 % de los habitantes de este planeta residirá en ciudades. En nuestro país ya hemos superado ese porcentaje: Kiko Llaneras nos detallaba que el 90 % de la población española vive en el 12 % del territorio. Un territorio compuesto, básicamente, de sus grandes urbes. Y donde solo un tercio de sus habitantes lo hace en régimen de alquiler.

Ya lo advertía el legislador, lamentándose, en la exposición de motivos de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994: apenas el 18 % de la vivienda en España era de alquiler. La media nacional se mantiene en ese rango, aumentando algo en las grandes ciudades, pero no debido a políticas activas de vivienda, sino a la crisis de 2008. La escasez de inmuebles asequibles ha empujado a muchos al mercado de alquiler, y más concretamente a los jóvenes. Según refleja el último informe de ServiHábitat la mayoría de alquilados no supera los treinta y cinco años. Como explicaba el proyecto del arquitecto Aleix Salóde aquellos barros burbujas, estos lodos inmobiliarios. Y por aquellos nos referimos a aquellos de verdad: en 1977 ya explicaba un Enrique Fuentes Quintana recién llegado al gobierno Suárez que era necesario terminar con esa «lacra de la especulación inmobiliaria». Poco hemos cambiado.

En España quien vive de alquiler lo hace principalmente porque no puede comprar. En número brutos, esa es la opción más económica. Las grandes ciudades, donde se concentran las ofertas de trabajo, tienen precios medios de alquileres de 1021€ en Madrid, 911€ en el País Vasco, 724€ en Cataluña, y subiendo. En las mismas regiones la cuota hipotecaria para idénticas viviendas sería de algo más de la mitad. Eso sí, siempre que se desembolse el 30 % inicial del valor del inmueble y se tengan ingresos tres veces superiores a la cuota mensual de la hipoteca. Más una previsión de poder pagar durante décadas un diferencial sobre el Euribor, que como se calcula de aquella manera a saber cómo evoluciona. Lo del tipo fijo tiene sus ventajas pero cierta mala prensa en nuestro país. Incluso cuando parecía que se incrementaba su adopción, adquirió inmerecida mala fama. Con una media salarial española situada en 1600€, pero una mediana sensiblemente más baja, las cuentas salen a duras penas. Menos aún le salen a la gente joven, generación que bregó con tasas de desempleo de más del 50 %, e incluso los que consiguieron entrar en el mercado laboral han tenido poco tiempo para ascender en su escala salarial o ahorrar.

Nuestra preferencia generalizada por la vivienda en propiedad nos sitúa fuera de la línea política de la UE, y de las cifras de sus países más representativos. En Alemania vive de alquiler el 48,6 %, en Austria el 45 %, Dinamarca y Francia superan el 35 %. ¿Son idiotas o pobres nuestros vecinos más ricos? Ni lo uno ni lo otro.

Los países con más población viviendo de alquiler son los que más han regulado su mercado. Las condiciones en Alemania son tan favorables que el 43 % de sus ciudadanos prefiere esa opción frente a la compra. Y lo son tanto para el inquilino como para el propietario, con una política de iniciativas público-privadas para la construcción de bloques de vivienda en alquiler, nacida en gran medida como eje de la reconstrucción tras la Segunda Guerra Mundial. Algo parecido ocurre en Austria, donde incluso su ciudad más cara, Viena, cuenta con alquileres sociales a 5 euros/m2, lo que permite alojarse a jubilados con pensiones muy bajas. Dinamarca regula el precio del alquiler de acuerdo con el IPC, y no permite subidas anuales, ni rentas por encima de ese índice. Algún caso conocemos de primera mano con contrato de alquiler en Múnich desde hace años y ninguna subida de la renta. Eso sí, conseguir el contrato no es fácil, las casas se alquilan normalmente vacías, con el baño montado pero no la cocina, y de comprar ni hablamos: ya se habla abiertamente de burbuja inmobiliaria.

La UE lo tiene claro: el fenómeno de los «sin techo» es inherentemente urbano, ha crecido en toda la Unión, por las presiones en el mercado inmobiliario. Las familias más pobres viven alquiladas, en países como Rumania más del 25 % de ellas no tienen ducha o baño en la vivienda, y además dedican notablemente más del 30 % de sus ingresos a pagar la vivienda. Por ese motivo suena con fuerza como solución regular el mercado privado de alquiler y proporcionar un parque suficiente de viviendas de alquiler social. A grandes rasgos, lo que prometió el acuerdo de gobierno de PSOE-Podemos. ¿Podrá llevarlo a cabo?

Por el momento la idea de Ábalos, previa al gobierno actual, de proporcionar vivienda de alquiler social acaba de tumbarla el Tribunal Constitucional. En realidad por un tecnicismo. Su idea de que el suelo público sea cedido a empresas privadas para que ellas corran con los gastos de la construcción, y explotando su alquiler durante cincuenta años, no ha sido cuestionada.

Foto: Brandon Griggs (CC0).

Más problemática se presenta la regulación de los precios del alquiler privados. El Banco de España ha avisado al gobierno de que eso puede reducir el número de viviendas disponibles. Nadia Calviño ha salido al rescate asegurando que no limitarán los precios, incluso aunque esa medida forme parte del acuerdo de gobierno con Podemos. Así que de momento lo único claro es que darán potestad a los ayuntamientos para que ellos lo regulen por su cuenta.

Comunidad y Ayuntamiento de Madrid han salido en tromba a anunciar que no lo harán. Aseguran que la medida no ha funcionado en otras ciudades. Una verdad a medias. La Ley Alur francesa recibió la oposición de los propietarios, y consiguieron que los tribunales la derogaran porque se aplicaba solo en París. Así que no hubo tiempo para saber si era efectiva o no. Emmanuel Macron la ha sustituido por la Ley Elan, que impedirá a los propietarios subir el alquiler más de un 20 % por encima de los precios de mercado. El presidente francés ha asegurado que no cree en la regulación, pero que quiere probarla unos años para demostrar que tiene razón. En todo caso no es un mercado comparable al nuestro, Francia tiene un 17 % de viviendas de alquiler social, y España solo un 1 %. También el 75 % de la población vive en núcleos urbanos, con un peso del gran París solo comparable en la UE al de Londres para Reino Unido. Allí los bloques de alquiler social son el 22 %, pero Macron quiere ir deshaciéndose de todos ellos mediante venta paulatina a sus ocupantes.

En Barcelona, otra de las ciudades con un problema de vivienda, su alcaldesa Ada Colau ha indicado que tomará el camino contrario. Espera poner en marcha un plan de control de precios apenas el gobierno otorgue esa potestad a los municipios. Sumará así una medida adicional a la regulación ya existente de la Generalitat, destinada a impedir que los alquileres suban por encima del 10 %.

Ese 10 % de límite lo incorporaron también en Berlín con el Mietpreisbremse (freno al precio del alquiler) pero no funcionó. Al usar tablas de precios fuera del valor real de mercado, los propietarios obligaron a los inquilinos a pagar la diferencia en B. Ahora se ha decidido congelar los precios durante cinco años, con sanciones de hasta medio millón de euros para el que se salte la norma. Pero no todo lo hace el gobierno. Los inquilinos berlineses se han organizado para expropiar a los grandes propietarios, aquellos que poseen más de tres mil viviendas. Su movimiento, Expropriate Deutsche Wohnen and Co, pretende usar la legislación alemana para conseguir la expropiación, apoyándose también en el activismo. Como en París, el origen está en la voluntad histórica del ayuntamiento de deshacerse de la propiedad de estas viviendas sociales, que han acabado en manos de los ricos.

Raquel Rolnikexrelatora especial de la ONU para el Derecho a la Vivienda Adecuada, postula que la vivienda es el medio de acceso a la riqueza en la nueva economía política. Los alquilados quedan excluidos de esa inversión, lo que hace suponer que en el medio plazo la posesión de inmueble puede ser el indicador que marca la diferencia entre clase media y clase baja. Las políticas de vivienda europeas y nacionales apuntan en ese sentido, ponen su foco en proporcionar casas en alquiler a los jóvenes que no pueden pagarse su propiedad. La ONU también acaba de recomendarlo en su informe «Directrices para la aplicación del derecho a una vivienda adecuada».

Pero no se fíe de nosotros, amado y crítico lector. Como humildes pepitos grillos de lo social que somos a continuación le incluimos recomendaciones culturales relativas a nuestro tema central para que pueda crearse más sólidamente una opinión propia. La concentración de la población en urbes y el desarrollo del capitalismo hicieron escribir en 1968 a Henri Lefebvre El derecho a la ciudad, cuyas ideas centrales fueron recuperadas en 2004 por la ONU, en su Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad. Editado en España por Capitan Swing, está más de actualidad que nunca. Robert Shiller, premio conmemorativo a Nobel de economía y experto en el mercado inmobiliario, uno de los que avistó y avisó de la burbuja inmobiliaria de inicios de siglo, explica en Exuberancia irracional como funcionan los mercados modernos.

Manuel Gabarra nos expone un panorama económico donde los fondos de inversión han identificado el agua, la energía y la vivienda como mercados de los que apropiarse. Editado por Traficantes de Sueños, su libro Tocar fondo: la mano invisible detrás de la subida del alquiler tiene el particular interés de analizar en profundidad cómo funcionan estas entidades. También el World Economic Forum en su libro blanco habla de la crisis de acceso a una vivienda digna a nivel mundial, sobre todo en las ciudades.

Y ya casi histórica, la novela gráfica del escritor y periodista Isaac Rosa, ilustrada por Cristina Bueno, Aquí vivió, historia de un desahucio. Es la mejor aproximación para saber cómo es ser expulsado de tu casa. Es histórica porque trata el lado humano de la pérdida de la vivienda, algo que afectó y sigue afectando a miles de inquilinos, 2,5 millones desde 2008. Primero fueron los hipotecados y ahora, en una epidemia silenciosa, son los alquilados, dos de cada tres. En España se produce un desahucio cada diez minutos, y las políticas de vivienda, iniciadas en 1911, con la Ley de Alojamiento Social, no han arreglado el problema de fondo: ser pobre.


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1 comentario

  1. Carlos

    Viena no es la ciudad con el alquiler más caro en Austria. Lo es Salzburgo y con una diferencia que se amplía año tras año.

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